به هر حال یکی از پیامدهای صنعتی شدن ایجاد مناطق مسکونی وسیع و نسبتاً یکنواخت است که ساکنان آنها کم و بیش از یک گروه سنی هستند. در دوران گذشته یک طرح مسکن در هر مرحله بر چند صد خانواده اثر می گذاشت اما در حال حاضر خطاهای برنامه ریزی و اجرایی بر هزاران اخنواده در یک گروه اثر می گذارد که این گروه غالباً به بزرگی شهرستانی کوچک است. مردم مشمول پیامدهای تولید انبوه مسکن براساس برنامه ریزی دقیق فیزیکی شده اند. متداول ترین انتقادات مربوط به مسکن مدرن را میتوان تحت دو عنوان خلاصه کرد:

1- مناطق مسکونی ممکن است به اندازه ای بزرگ و یک شکل باشند که ساکنین در تنظیم مناسبات شخصی دچار اشکال شده و قادر به بسط “احساس تعلق” در این مرحله نباشند.

ساختمان یک شکل، گروه های همگون مردم را مجتمع می کند، زیرا همه چیز در یک زمان به انجام می رسد و گروههای سنی و درآمدی مشخص همزمان با هم متحول میشوند. منطقه مسکونی ممکن است هم از نظر زیبایی و هم از نظر انسانی فاقد تنوع و چندگونگی باشد.

یک هنرمند سوئدی گفته است: زندگی در این مستغلات مسکونی جدید مانند زیستن در یک جدول و داشتن احساسی شبیه یک کسر اعشاری است.

2- واحدهای مسکونی مدرن و محیطهای شهری ممکن است بیش از حد برنامه ریزی شده و طبق آخرین جزئیات از پیش تنظیم شده، ساخته شده باشند. قبل از اینکه ساکنان به مناطق جدید اورد شوند کارکرد مشخصی برای هر اتاق در نظر گرفته شده است که ترکیبات و اولویت های فردی را دشوار یا غیر ممکن می سازد و فقدان انعطاف پذیری مانع بروز فردیت می شود.

عوامل موثر در بررسی وضعیت مسکن

در بررسی وضعیت مسکن باید موارد زیر را مد نظر قرار داد:

1- استفاده کندگان که شامل فرد، خانوار، خانواده گسترده یا گروهی که در واحدهای مسکونی زندگی می کنند می شود. اینها مصرف کنندگان نهایی فرآیند مسکن هستند که زندگی شان از شرایط مسکونی که در آن زیست می کنند،‌ تأثیر می پذیرد.

2- منابعی که در وضع مسکن مورد بررسی دخیل است. ساخت فیزیکی خود منزل منابع مالی و سازمانی،‌مکانی و تسهیلاتی از قبیل زیربنا، تسهیلات عمومی، برنامه های مربوطه فعالیتهای عمومی کارکنان اجتماعی و غیره را شامل میشوند.

3- فعالیت ها: اجزای اساسی هستند که “کنش متقابل بین استفاده کننده واحد مسکونی” از طریق آنها انجام می گیرد. مسکن به این دلیل فراهم می شود که فعالیتهای معینی را میسر می سازد برخی از این فعالیتها به کارکرد مسکن به منزله سرپناه مربوط می شود مانند خوابیدن، قسمتی از کارکرد مسکن به عنوان محل و مکان مطرح است مانند رفتن به محل کار و بخشی به رشد اجتماعی و روانی فرد مربوط می شوند مانند رفتن به مدرسه ، ملاقات با دیگران و ...

4- پیامدها: فعالیتهایی که به وسیله استفاده کنندگان در محیط سکونتشان انجام می گیرد، هم برای استفاده کنندگان و هم برای وضع مسکن پیامدهایی به دنبال دارد: این تأثیرات میتواند مثبت باشد مانند دستاوردهای فردی یا اصلاح محیط فیزیکی، همینطور هم میتواند منفی باشد، مانند کاهش سلامتی یا فساد محیط، همچنین فعالیتها و پیامدها به میزان زیادی به خصوصیات،‌آرزوها و نیازهای استفاده کننده بستگی دارد. بنابراین در بررسی شاخصهای اجتماعی استفاده کننده به عنوان مبنا در نظر گرفته می شود.

بررسی ابعاد کیفی نیاز مسکن

1) بررسی کیفی فضای ساخته شده با توجه به جنبه های مؤثر در رشد سلامت و بهداشت و آسایش جسمانی

2) بررسی کیفی محیط مصنوع جنبه های مؤثر در رشد معنوی و روحی و روابط عمومی.

هفت شاخص کیفیت مسکن مناسب در محلات شهری

مفهوم مسکن علاوه بر مکان فیزیکی، کل محیط مسکونی را نیز در بر می گیرد که شامل تمامی خدمات و تسهیلات ضروری مورد نیاز برای بهزیستن خانواده و طرح های اشتغال، آموزش و بهداشت افراد است. در واقع تعریف و مفهوم عام مسکن یک واحد مسکونی نیست بلکه کل محیط مسکونی را شامل میشود. به عبارت دیگر مسکن چیزی بیش از یک سرپناه صرفاً فیزیکی است و تمامی خدمات و تسهیلات عمومی لازم برای بهزیستن انسان را شامل می شود و باید حق تصرف نسبتاً طولانی و مطمئن برای استفاده کننده آن فراهم باشد.

دریافت رابطه توسعه پایدار و شهرسازی و اجزای متشکله آن منجمله مسکن و مقولات متعدد مربوط به آن، موضوعی اساسی است. در واقع شناسایی ویژگیهای شهر پایدار یا محیط پایدار در اقلیم و فرهنگ خاص،‌موضوعی است که عدم پرداختن به آن، امکان توفیق در برنامه ریزی برای جزئیات آنرا تقلیل می دهد. پرداختن به شاخصه های مسکن به عنوان کلیدی ترین ابزار برنامه ریزی وتشکیل دهنده، شالوده اصلی آن را میتوان از حساسترین مراحل برنامه ریزی دانست. عرصه مسکن به منظور تأمین رشد اجتماعی علاوه بر خود واحد مسکونی، محیط پیرامون آن را نیز در بر می گیرد.

نیاز به مسکن دو بعد کمی و کیفی دارد؛ در بعد کمی نیاز به مسکن، شناخت پدیده ها و اموری را شامل میشود که به فقدان سرپناه و میزان دسترسی به آن مربوط میشود که در واقع درجه پاسخگویی به نیاز،‌ بدون در نظر گرفتن کیفیت آن مورد نظر است. در بعد کیفی مسائل و پدیده هایی مطرح میشوند که به بی مسکنی، بدمسکنی و تنگ مسکنی ارتباط دارند و آنچه مطرح است، نوع و شکل نیاز است.

شاخص های کیفیت مسکن

به طور کلی عواملی در مسکن وجود دارد که کیفیت را تعریف می کنند. اینگونه وامل در مقیاس محله به شرح زیر هستند:

1- فرم مطلوب مسکن

2- استحکام مسکن

3- امنیت مسکن

4- ایمنی، راحتی و میزان دسترسی و نیز فاصله مناسب ساکنان به تسهیلات و خدمات کالبدی محله

5- دسترسی به طبیعت و فضاهای سبز باز

6- تأمین تجهیزات و تأسیسات (زیرساختها) مورد نیاز مسکن

7- همجواری مسکن با کاربری های سازگار

این عوامل هفتگانه از مهمترین معیارها و شاخصها در تعریف و تبیین کیفیت مناسب مسکن هستند که توجه به آنها در ساخت و ساز، انجام تمامی فعالیتهای زندگی ساکنان را به سهولت کارایی مطلوب امکان پذیر ساخته و کمکی در جهت یافتن جهات زندگی پایدار شهری و ساخت و شکل مناسب برای شهر و مناطق شهری محسوب می شوند.

فرم مطلوب مسکن

مسکن یکی از نیازهای اصلی انسان است، از اینرو به منظور تأمین آن و رسیدن به فرم مطلوب بایستی 5 عامل اساسی را مدنظر قرار داد که عبارتند از: زمین، منابع مالی، نیروی انسانی و فن آوری، مصالح ساختمانی و مدیریت و نظارت.

زمین و چگونگی (وسعت و شکل قطعات) آن تعیین کننده فرم مسکن است، همچنین نیروی انسانی، تعیین کننده کیفیت ساخت و ساز بوده و منابع مالی بر کیفیت و چگونگی ساخت و ساز و چگونگی استفاده از مصالح و نوع آن مؤثر است. به منظور حرکت صحیح عوامل در سه رأس مثلث و برقراری ارتباط مابین آنها، مدیریت و کنترل صحیح و قوانین مدون مورد نیاز است، هماهنگی تمامی این عوامل موجب رسیدن به فرم مطلوب مسکن و بالابردن سطح ارتقای کیفی میشود.

استحکام مسکن

رعایت مسائل فنی و اصول و قضاوت مهندسی در طراحی و اجرای سازه ها بایستی همواره مدنظر مهندسان و معماران باشد، به همین جهت لزوم بررسی ژئوتکنیکی، بررسی مصالح ساختمانی مقاوم، شناسایی گسل های موجود، شیوه های مقاوم سازی و لزوم تجدیدنظر در آئین نامه ها و مقررات،‌کاملا محسوس است. علاوه بر مسائل فوق، با آشنایی مهندسان به تکنیکهای مقاوم سازی مدرن و به روز کردن اطلاعات مهندسان، میتوان الگوهای مقاوم، ارزان و مناسب طراحی کرد.

امنیت مسکن

امنیت، در واقع حفاظت از مسکن و وسایل آن در مقابل عوامل مستقیم و غیرمستقیم است که موجب ضرر رساندن به مسکن و در واقع عدم امنیت آن می شود. عوامل مستقیم که امنیت را به خطر می اندازند شامل دزدی، آتش سوزی و ... هستند. عوامل غیر مستقیم نیز ، آلوده کردن آب، هوا و زمین است. البته در این مقوله میتوان از عوامل طبیعی همچون سیل، زلزله، توفان، حرکت ماسه های روان نیز نام برد که تمامی این عوامل مخل امنیت مسکن و ساکنان آن است و در واقع بر کیفیت مسکن تأثیر سوء می گذارد، پس معیار مصونیت در مقابل سوانح طبیعی از دیگر عوامل مطرح است. مقوله دیگری که در امنیت بایستی مدنظر قرار گیرد امنیت نحوه تصرف مسکن است. امنیت نحوه تصرف سبب می شود که خانوار ساکن در واحد مسکونی، از نظر دور نمای سکونت خود احساس ایمنی کند و این امر آسایش روانی بیشتری برای آنها ایجاد می‌کند.

ایمنی، راحتی و میزان دسترسی

در نظر گرفتن تسهیلات و خدمات مناسب، موجب افزایش سطح ارتقای بهداشت مسکن و در نتیجه سلامتی ساکنان آن می شود، از جمله عوامل مؤثر در این مقوله را می توان درصد برخورداری واحدهای مسکونی از یک ، دو و سه اتاق خواب، میزان برخورداری از خدمات اساسی همچون شبکه برق سراسری،‌گاز لوله کشی،‌تسهیلات آشپزخانه ، تلفن، کولر، سیستم فاضلاب و ... دانست.

دسترسی به طبیعت و فضاهای سبز باز

می توان گفت فضای سبز از مهمترین ابزارهای دستیابی به توسعه پایدار است؛ باید توجه داشتکه افزایش جمعیت نیاز به تأمین فضای سبز عمومی را افزایش می دهد. با همه اهمیتی که فضای سبز مفید در محلات شهری دارد باید این واقعیت را پذیرفت که اهمیت حیاتی فضای سبز را نباید در رویارویی با دیگر کاربریهای حیاتی شهری قرار داد. به طور کلی باید رابطه و تناسبی معقول بین فضاهای ساخته شده و فضاهای طبیعی در محلات شهری وجود داشته باشد. فضاهای سبز در زندگی شلوغ، پیچیده و ناآرام شهرها، گویی تنها عنصر آرامش بخش و پالاینده هستند. استفاده از درخت وفضای سبز باید به عنوان جزء لاینفک طراحی فضای محلات شهری مورد توجه طراحان قرار گیرد.

هر گیاه سبز هر چند کوچک، نقش خود را در تلطیف هوا، گرفتن و غبار آن،‌ ایجاد آرامش بصری – روانی ، رفع آلودگی صوتی،‌تولید اکسیژن مورد نیاز شهروندان، سایه ایفا می کند. فضاهای سبز در محلات،‌ منظر محله را بهبود می بخشند، باعث زیبایی محیط میشوند، نقش پالایشی دارند، باعث افزایش رطوبت و کاهش دمای هوا میشوند، سهم مهمی در برآورده کردن نیاز تفریحی و تفرجی ساکنان محله دارند و ...

به طور کلی استفاده از درخت به خصوص برای بالا بردن کیفیت فضاهای کالبدی، مکمل سکونت یا به عبارتی موقعیت نسبی مسکن، می‌بایست مورد توجه قرار گیرد.

زیرساختهای مورد نیاز مسکن

تأسیسات و زیرساختهای شهری، طیف وسیعی از عناصر شهری را که اکثراً احداث شده، ثابت و ساختمانی اند، در بر می گیرد. در نگاهی کلی میتوان زیرساختهای شهری را شامل تمامی عناصری دانست که تأمین نیازهای مختلف ساکنان محلات شهری را در زمینه های مختلف سکونت، فعالیت، استراحت ، فراغت و به طور کلی بالابردن کیفیت زندگی شهری بر عهده دارند. به عبارتی مجموعه عناصر فیزیکی موجود و لازمی که کارکردهای مختلف شهری را میسر می سازند و باعث ترکیب و تشکیل فضاهای شهری میشوند، زیرساخت شهری نامیده می شوند.

تأسیسات زیربنایی در محلات شهری در رأس مسائل کیفی زندگی است. تأسیسات و زیرساختهای شهری از معیارهای اصلی بررسی و تعریف شهر سالم است. مقوله تأسیسات زیربنایی شهری مستقیماً با کیفیت سکونت شهری ارتباط می یابد و مفاهیم متفاوتی همچون سرپناه، خانه و مسکن را پیش می آورد؛ در مقایسه اینها با هم ، فرق سرپناه با خانه مشخص می شود. سرپناه صرفاً انسان را از عوامل طبیعی محافظت می کند، ولی فاقد مشخصات لازم برای تأمین آسایش و پاسخگویی به نیازهای مختلف است. خانه هم از نظر طراحی و هم از نظر فیزیکی میتواند کامل باشد و نیازهای انسان و خانوار را در داخل ضای خود تأمین کند. اما برای اینکه خانه به مسکن یا محیط مسکونی تبدیل شود، باید شرایطی دیگر هم داشته باشد. حلقه اتصال خانه به مسکن یا محیط مسکونی تبدیل شود، باید شرایطی دیگر هم داشته باشد. حلقه اتصال خانه به مسکن، تأسیسات زیربنایی و تجهیزات شهری است؛ یعنی چنانچه شبکه فاضلاب برای محیط مسکونی تأسیس نشود، یا دسترسی خانه به محل کار یا به محل سایر فعالیتهای اجتماعی به نحو درست و مطلوب تأمین نشود، باید گفت هنوز معیارهای مسکن و محیط مسکونی تحقق نیافته است. بدین ترتیب تأسیسات زیربنایی تبدیل کننده خانه به مسکن است.

بدین ترتیب ملاحظه میشود که تأسیسات شهری بخش تعیین کننده ای از کالبد محلات شهری را تشکیل می دهند که زمینه و بستر مناسبی را برای کارکردهای مختلف اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی محلات فراهم ساخته، موجب آسایش و راحتی ساکنان محلات شهر می‌شوند.

همجواری با کاربری های سازگار

به طور کلی کاربری هایی که در حوزه نفوذ یکدیگر قرار می گیرند باید از نظر سنخیت و همخوانی فعالیتها با یکدیگر منطبق بوده، موجب مزاحمت و مانع انجام فعالیتهای دیگر نشوند.

عمده ترین تلاش شهرسازی، باید جداسازی کاربری های ناسازگار با کاربری مسکونی در محلات شهری باشد. کاربری هایی که دود، بو، صدا و شلوغی تولید می کنند، باید از کاربری های دیگر، به ویژه کاربری مسکونی، فرهنگی و اجتماعی جدا شوند. این جدایی مطلق نیست، بلکه در برخی مواقع میتوان با تمهیداتی، اثرات سوء کاربری های مزاحم را محدود کرد.

در جدایی فضایی کاربری ها، فاکتورهای هزینه، سود وخوبسندگی نسبی آنها مورد نظر قرار می‌گیرد.

جدایی فضایی عملکردها فقط به فعالیتهای شخصی نظیر کشتارگاه ، چرم سازی و فلزکاری اختصاص ندارد، بلکه در مورد کاربریهای کوچک مزاحم نیز صدق می کند (مانند یک مغازه چوب بری یا در و پنجره سازی و حتی یک دکه فروش نفت در یک محله مسکونی که امکان دارد مورد اعتراض ساکنان آن محل قرار گیرد)

گونه شناسی مسکن

خانه های تک واحدی مستقل

خانه های مستقل مکمل یک زندگی خصوصی می باشند که در آنها حریم خانواده محفوظ می ماند و همچنین آزادی واستقلال خانواده خدشه دار نمی شود. در این خانه ها به دلیل اینکه تمام جهات بنا نیاز می باشد امکان جهت گیری خانه بی شمار است. و علاوه بر آن دسته بندی اتاقهای روز در یک بخش و اتاقهای شب در بخش دیگر و یا عرصه بندی فضاهای کودکان و بزرگسالان به نحوی که از لحاظ دید و صدا برای یکدیگر مزاحمت ایجاد نکنند، در طراحی این ساختمانها امکانپذیر است.

از لحاظ عمومی مزایای ذکر شده در بالا برای این خانه های رویایی از نظرات آن بیشتر است که واضح ترین آن عدم استفاده بهینه از امکانات زمین می باشد. وقتی که ساختمان در زمینی با عرض زیاد بنا شده است، منجر به اتلاف زمین نشده و همچنین هزینه زیاد ساخت تأسیسات زیربنایی به شهر تحمیل می شود.

خانه های حیاط مرکزی

ریشه و اصل خانه های حیاط مرکزی به زمانهای بسیار گذشته و به اولین خانه های شهری باز می‌گردد. خانه های دارای حیاط مرکزی به عنوان یک جانشین مناسب برای خانه های مستقل مجدداً در اواخر دهه 20 قرن 19 در آلمان کشف شدند. این نوع خانه ها در اروپای غربی کپی محض از خانه های رم با حیاطهای کوچکشان نیست بلکه برداشتی از اساسی‌ترین نکات آن می باشند که منجر به ساخت خانه های “حیاط مرکزی L شکل با حیاطی نسبتاً بزرگ شد تا اینکه آفتاب زمستانی بتواند به داخل نفوذ کند”.

این خانه ها حتی از خانه های مستقل پیشی می گیرند اول در تأمین آرامش و حریم واقعی برای ساکنان خود و دوم در استفاده بهینه از زمین. طبیعت این خانه ها به عنوان خانه هایی با چرخش درونی به گونه ای است که خانه های مجاور نمیتوانند به حیاط دیگر اشراف داشته باشند و این موضوع آزادی واقعی ساکنان را تأمین می کند.

یک مشکل کوچک خانه های حیاط مرکزی عدم امکان تهویه طبیعی هوا و کوران است که میتواند توسط سیستم تهویه مکانیکی حل شود.

خانه های شهری

بر خلاف خانه های حیاط مرکزی که درون گرا هستند خانه های شهری به بیرون و به طرف خیابان باز میشوند. همانند خانه تک واحدی مستقل، خانه شهری نیز تکمیل کننده واحد اصلی اجتماع یعنی خانواده می باشد و اگر چه طرفین به همسایه ها چسبیده است مرز آنها را دیوارهایی تشکیل می دهد که حریم مالکیتشان میباشد. این خانه ها در سطح زمین قرار دارند و در دسترسی از آنها به حیاط و حیاط خلوت ساده است به دلیل نحوه آرایش خانه‌های ردیفی شهری، که از طرفین به یکدیگر متصل هستند انرژی لازم برای گرم کردن آنها تقریباً 55% خانه های یک طبقه ویلایی است. حتی وقتی با واحدهای مستقل تک واحدی مستقل مقایسه شوند 30% انرژی کمتری لازم دارند.

آپارتمانهای بلند

توسعه ساختمان سازی که نتیجه توسعه جمعیت شهری است، باعث تهدید فضای سبز حاشیه و داخل شهرها شد و در نتیجه یکی از راه حلهای مناسب برای جلوگیری از این تهدید احداث ساختمانهای بلند بود. احداث این نوع بناها به این معنا نیست که کل یک منطقه را به آپارتمان های بلند اختصاص می‌دهیم، بلکه درصد کمتری از فضا را به ساختمان و درصد بیشتری را به فضای سبز و فضاهای خدماتی اختصاص داده شود.

بخشی از متن:
وضعیت موجود شاخص های اقتصادی مسکن:
یک واحد افزایش در ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن، تولید ناخالص داخلی را ۲٫۱ واحد افزایش می دهد.
یک واحد افزایش تولید ناخالص داخلی، ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن را ۱٫۲ واحد افزایش می دهد.
هر ۶۹٫۴ متر مربع ساخت مسکن، ۱ نفر شغل مستقیم و ۰٫۷ نفر شغل غیر مستقیم ایجاد می کند.
و…

فهرست مطالب:
وضعیت موجود شاخص های اقتصادی مسکن
خانوار و مسکن
وضعیت تولید
مسکن مهر
بافت های فرسوده و اسکان غیر رسمی
ابزار های نوین مالی
ابزارهای تقویت سمت تقاضا

شامل:الگوهای اصلی ساختمان ها در طبقات (محل استقرار بنا، سطوح جزء تراکم، نصاب ارتفاع در طبقات جهت نصب آسانسور، لزوم پیش بینی پله فرار)، راههای امداد و نجات (معابر، محل استقرار خودروی امدادی)، ضوابط راههای خروجی (ضوابط کلی پلکان های خروجی، ضوابط دسترسی خروج، ابعاد و اندازه پله)، بازشوها و فضاهای باز (بالکن، درها، پنجره ها)، درونگرایی و برونگرایی (اقلیم، فرهنگ)، حیاط مرکزی و درون گرایی در ایران، الگوهای خانه سازی در طبقات (بلوک، نظم خطی، بلوک صفحه ای، مجموعه ای با مقیاس های بزرگ، بلوک های نقطه ای) و ...