فهرست مطالب

فصل اول کلیات ............................................................................1

گفتاراول : تعریف سرقفلی ..................................................................1

گفتار دوم: تعریف حق کسب وپیشه وتجارت .............................................4

گفتار سوم: تفاوت حق سرقفلی با حق کسبه وپیشه وتجارت .........................6

فصل دوم : بررسی ماهیت حقوقی وفقهی سرقفلی ........................................7

گفتاراول: سوابق تاریخی

بند اول: قانون تعدیل مال الاجاره مصوب 1317 .............................................8

بند دوم : قانون سال 1339 .......................................................................9

بند سوم : قانون روابط مؤجرومستأجر سال 1356 ........................................9

بندچهارم: قاون روابط مؤجرومستأجر سال1362 ...........................................9

بندپنجم : قانون روابط مؤجر ومستأجر سال 1365

بندششم: قانون روابط مؤجر ومستأجر سال 1376

گفتار دوم : وضعیت سر قفلی وحق کسب وپیشه وتجارت ازنظر فقهی

بند اول: نظریات امام خمینی .....................................................................11

بند دوم نظریات حضرت آیت الله خویی (ره) ...................................................12

بند سوم : نظرآیت الله سید علی حسینی سیستانی .......................................13

بند چهارم : نظرسید عبد الکریم موسوی اردبیلی

بند پنجم: نظیر میرزا جوادتبریزی

بند ششم: نظر سید مهدی موسوی شهری

فصل سوم : احکام سر قفلی وحق کسب وپیشه وتجارت

گفتار اول : سر قفلی دررابطه مالک ومستأجر دست اول ..

گفتار دوم: سر قفلی دررابطه مستأجر اول ومستأجردوم

گفتار سوم : مبلغ سرقفلی ...........................................................................16

گفتار چهارم: نکاتی درباب سرقفلی ................................................................17

فصل چهارم :دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب وپیشه

گفتاراول : موارد پرداخت کل سرقفلی به مستأجر

مبحث اول: تخلیه به لحاظ احداث بنا

مبحث دوم: تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر

محبث سوم : تخلیه محل کسب برای سکونت

گفتار دوم : موردی که نصف سر قفلی اسقاط می شود (انقال به غیر )

گفتار سوم : موارد اسقاط حق سر قفلی

محبث اول : تخلیه به لحاظ تعدی و نفریط

مبحث دوم : تخلیه به لحاظ تغییر شغل

مبحث سوم : تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها

مبحث چهارم : تخلیه به لحاظ تخلف از شرط

گفتار چهارم : گزارش کارگاه حقوقی درمورد سر قفلی

منابع ومأخذ

مقدمه :

به نظر می رسد در اماکن تجاری در بسیاری ازشغلها محل کار برای شخص اهمیت زیادی دارد. به این صورت که وقتی شخصی مغازه ای باز می کند بعد از یک مدت اعتباری پیدا می کند ، مشتریهایی پیدا می کندحق سرقفلی ناظر به همین حالت است یعنی حقی که برای صاحب مغازه در رابطه با مشتریها ومحل پیدا می شود. زیرا اگرمستأجر محل کارش را تغییر دهد مشتریهای خود را از دست می دهد ومجدداً باید از صفر شروع کند .

سر قفلی مفهومی متمایز از حق کسب وپیشه وتجارت است و آنچه در قانون روابط مؤجر ومستأجر موردبحث قرار گرفته حق کسب وپیشه وتجارت است نه سر قفلی. با توجه به اینکه فقها درمورد خلاف شرع بودن این نهاد حقوقی حکمی نداده اند وقانونگذار بعداز انقلاب این پدیده پذیرفته واغلب محاکم حتی دیوان عالی کشور هم حق کسب وپیشه وتجارت را موردحکم قرار داده اند ودرعرف تجّار هم این مسئله پذیرفته است دراعتبار حق کسب وپیشه وتجارت تردیدی نیست .

چکیده

با توجه به اهمیتی که امروزه حق سرقفلی در املاک تجاری پیدا کرده است دراین تحقیق و مورد بررسی قرارمی گیرد این تحقیق به چهار فصل تقسیم می شود که درآن عناوین ذیل بررسی می شود .

در فصل اول تعریف سر قفلی وحق کسب وپیشه وتجارت وتفاوت این دوباهم مطرح شده است فصل دوم ماهیت حقوقی وفقهی حق سر قفلی را موردبررسی قرار داده و سیر تاریخی آن و آرای چند تن از فقها را درمورد سرقفلی بیان می کند. فصل سوم به بیان احکام سر قفلی و حق کسب وپیشه وتجارت می پردازد ودر آن به نکاتی در مورد حق سر قفلی اشاره شده فصل چهارم دعاوی مربوط به حق سرقفلی وحق کسب وپیشه رابیان می کند وموارد اسقاط حق سر قفلی وموارد پرداخت سر قفلی را بیان می کند ودرنهایت گزارش کارگاه حقوقی درمورد حق سر قفلی بیان شده .

فصل اول : کلیات

گفتار اول : تعریف سرقفلی

« آقای دکتر لنگرودی درترمینولوژی حقوق آورده اند « پولی که مستأجر ثانی ( به معنی اعم ) به مستأجر سابق درموقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد وهمچنین مستأجراول به مؤجر مالک می دهد .» [1]

« تعریف آقای دکتر لنگرودی به معنای وسیع کلمه بیان شده که علاوه بر سرقفلی به معنی خاص ، شامل حق کسب وپیشه هم می شود. ولی این تعریف دارای این حسن است که قائل به تفکیک بین سرقفلی وحق کسب وپیشه شده است .[2]»

« حق سرقفلی « حقی است که بازرگانان وکاسب نسبت به محل پیدا میکند به جهت تقدم در اجاره ، شهرت، جمع آوری مشتری وغیره ....»[3]

« درفرهنگ دهخدا آمده است : « سرقفلی چیزی است که ازکرایه دار سرای یادکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست .. حق آب وگل یاحقی که مستأجر را پیدا آید دردکان ویا حمام ویا کاروان سرایی وامثال آن واوآن حق را به مستأجر بعد خود تواند فروخت.»[4]

« مرحوم ناظم الامباء درفرهنگ نفیسی آورده است: وجهی که ازکرایه داروخانه ودکان علاوه بر کرایه دریافت کنند و آن نزدگشودن قفل است وداخل کرایه نیست .»[5]

ناصر رسائی نیا معتقد است « سر قفلی حقی است معنوی شامل شهرت محل تجاری وموقعیت آن وتعداد مشتریان یاخریداران اتفاقی و رهگذر که تاجر برای تقدم در اجاره ادامه فعالیت تجاری خود در محل کار دارا می باشد و این نوع سر قفلی مبنای حقوقی دارد وقابل نقل وانتقال به دیگران است همچون سایر حقوق معنوی مانند اسم تجارتی ، علایم تجارتی خرید وفروش می شود ودرروابط مالک ومستأجر سابقاً حق سرقفلی منشأ قانونی نداشت وباتوجه به عرف تجار معامله می گردید. لیکن درقانون مالک ومستأجر که درخرداد 1356 تصویب گردید بجای سر قفلی از حق کسب ویاپیشه ویاتجارت استفاده شده اما منظور آن مترادف قرار دادن حق سرقفلی با حق کسب وپیشه نبوده ».[6]

« درماده 6 قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب 1376 آمده است : « هر گاه مالک ، ملک تجاری خود رابه اجاره واگذار نماید ، می توان مبلغی را به عنوان سر قفلی ازمستأجر دریافت نماید .

همچنین مستأجر می توانددراثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر ومستأجر دیگربه عنوان سرقفلی دریافت کند مگرآنکه درضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .

تبصره 1: چنانچه مالک سر قفلی نگرفته باشد مستأجر بادریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیرحق مطالبه سر قفلی ازمالک را ندارد .

تبصره 2: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سر قفلی رابه مستأجر منتقل نماید ، هنگام تخلیه مستأجر مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد .»[7]

« باتوجه به ماده 6 قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب 1376 سرقفلی ناظر به املاک تجاری است. بنابراین اگرشخصی ملک غیر تجاری را به اجاره بدهد مشمول مورد نیست. مگر اینکه درتشخیص ملک تجاری ملاک را تراضی طرفین بدانیم . درتشخیص اینکه ملک تجاری است یا غیر تجاری سه مبنا به عنوان ملاک ومعیار قابل تصور است : الف) اعلام مراجع ذی صلاح قانونی مانندشهر داری ب ) تراضی طرفین عقد ، ج ) عرف .»[8]

«دکتر کاتوزیان سر قفلی رادرمفهوم عام آن چنین تعریف می کند « حقی است برمشتریان دائم وسرمایه تجارتخانه » وادامه می دهند که : « این حق رادرفارسی «درسایه تجارت » می توان ترجمه کرد. ولی ، سرقفلی درحقوق ایران مفهومی این وسعت ندارد. حق سرقفلی که قانون روابط مؤجر ومستأجر از آن به « حق کسب یا پیشه یا تجارت» تعبیر کرده : حقّی است که به موجب آن مستأجر متصرف دراجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدّم شناخته می شود ودر عرف بازار نیز وقتی می گویند سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی آن را تخلیه کرد وبه دیگری واگذار نمود واین مفهوم شامل انتقال سرمایه مستأجر ونام تجاری اونمی شود .» [9]

در هر حال مبلغ یا مالی که به عنوان سرقفلی مستأجر، به مؤجر می دهد به موقعیت محل، کیفیت بنا وتجهیزات عین مستأجر بستگی دارد ودر نهایت مالک است که آنرا تعیین می کندومستأجر می تواند آنرا قبول یا رد کند . مؤجر ملک تجاری می تواند هنگام انعقاد قرار داد اجاره مبلغی یامالی را به عنوان سر قفلی از مستأجر دریافت کند . مستأجر نیز اگر حق انتقال به غیر از وی سلب نشده باشد می تواند مبلغی یا مالی از موجر ویامستاجر جدید به عنوان سرقفلی دریافت کند .

حق سر قفلی بستگی به محل مورد اجاره ونوع استفاده از آن دارد . درتعیین میزان سرقفلی طرفین نقش اصلی دارند . دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی نسبت به تعیین آن اقدام میکند البته طرفین هم می توانند دراین موردبا یکدیگر تراضی داشته باشند. مالک می تواند سر قفلی رانگیرد وبه عبارت دیگرحق سرقفلی ذاتاً قابل اعراض واسقاط وتوقیف وضبط و ضمان است . » [10]

« سرقفلی حقی است که مستاجر برای تقدم دراجاره ی محل وادامه تجارت درمحل کار خوددارد. مبنای این حق مالی براین اساس استوار است که موسسات تجاری اغلب اوقات درساختمان هایی تاسیس می شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگران است ودر نتیجه فعالیت تاجر آن محل دراثر پیدا شدن مشتری ارزش مضاعفی پیدا می کند پس این ارزش راباید سوای ارزش مادی آن ملک ومتعلق به کسی دانست که آن را به وجود آورده است ازطرف دیگر ادامه فعالیت تاجرکه آن را می توان به هرپیشه خدماتی یا حتی تولیدی نیز تسری داد تا حد زیادی مستلزم استقرار او درمکان اولیه است. این حق به صاحب آن اجازه میدهد ثمره فعالیت خود را از مالک یا کسی که پس ازاوقصد اجاره محل را داردودریافت کند و همچنین اختیار تام مالک برای بیرون کردن مستاجر را ازبین می برد .»[11]

« عناصر گوناگونی مانند حسن شهرت ، نام تجارتی ،نوع کار ، کاردانی تاجر ، سرمایه وانواع ماشین افزاز که اعتبار خاصی رابرای یک شرکت یاموسسه ایجادنموده وموجب جذب مشتریان می شود، امروزه سرقفلی گفته می شود . تعریف سرقفلی باتوجه به عناصر متعدد تشکیل دهنده آن وتفاوت هایی که در انواع تجارت ومحل های مختلف پیدا می کند بسیار مشکل است ولذا ، اغلب آن راتوصیف می کنند. یکی از قضات انگلیسی به نام MACNAGHTENLORD سر قفلی راچنین توصیف می کند« سرقفلی موضوعی است که درتوصیف بسیار ساده است ولی تعریف آن مشکل است سرقفلی منفعت وامتیاز نام نیک، حسن شهرت، وارتباط یک تجارت است سرقفلی نیروی جاذبه ای است که مشتری رابه مغازه می کشدوآن چیزی است که یک تجارت مستقر وقدیمی را از تجارت جدید مشخص می کند. به نظرمن اگر صفت مشترک برای همه موضوعات سرقفلی وجود داشته باشد، آن صفت محلی بودن ( LOCAILTY) است زیرا سر قفلی وجود مستقلی نداشته وفی نفسه استعداد بقاء ندارد . بلکه باید به یک شغلی پیوسته باشد. بااز بین رفتن تجارت سرقفلی نیزنابود می شود هرچه که عناصر آن باقی می ماند وممکن است دوباره جمع آوری واحیاء شوند .»[12]

«این حق راکه ممکن است در فارسی « مایه تجارت » ترجمه کرددارای عناصرگوناگونی است. بعضی ا ز این عناصر مادی است ( مانند کالای تجارتی وافزار کار ) وبعضی دیگرغیر مادی ( مانند حق تقدم دراجاره وعلائم مخصوص تجار ) ولی ، عنصراساسی آن حفظ مشتریان تاجرو درنتیجه حقی است که اودراثر کاروفعالیت وامانت خود بدست آورده و سایر عناصر از توابع این حق اصلی است. درهر حال حق سرقفلی ازعناصر مختلفی تشکیل میشود ، که بعضی منقول وبعضی دیگر غیرمنقول است . برای مثال، پولی که تاجر در برابر فعالیت وحسن شهرت خود می گیرد ، ناشی ازیک حق منقول است وحقی که او برمورد اجاره دارد باید غیرمنقول دانسته شود ، برای تشخیص این حق بایددیدتابع کرامیک از عناصرتشکیل دهنده آن است . »[13]

« اما سرقفلی را باتوجه به قانون سال 1376 می توان چنین تعریف کرد: « وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره علاوه بر اجور،از مستاجر می گیرد تا محل رابه اواجاره دهدیا مستاجری که حق انقال به غیر داردوبه موجر سرقفلی پرداخته درقبال انتقال منافع به مستاجر دست دوم ازاو دریافت می کند و یا مستاجری که به موجب شروط ضمن عقدامتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستاجره به وسیله موجراست، درقبال اسقاط این امتیازات واسترداد مورداجاره به مالک ازوی می گیرد » به این ترتیب سرقفلی پدیده ای است ناشی از اعمال اراده آزاد طرفین عقد اجاره وایجاد آن به هیچوجه جنبه قهری وخود به خودی ندارد وقوای عمومی هم به هیچ عنوان درایجاد یاتعیین میزان آن دخالتی ندارد .»[14]