مقاله بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه) در 67 صفحه ورد قابل ویرایش

مقدمه:

مبحث اجاره اماکن مسکونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماکن تجاری بحثی‌ست که قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تکالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده که به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.

و امروز هم اینجانب به عنوان یک دانشجوی حقوقی موظفم اطلاعات کاملی در این زمینه که از موضوعات روز است داشته باشم. سؤالات زیادی ذهنم را پر کرده بود، من جمله اینکه وضعیت سرقفلی و یا اجاره مسکن در صورت انتقال آنها توسط موجر و یا مستأجر به دیگری به چه صورت خواهد بود قطعاً برای رعایت هر چه بهتر نظم عمومی باید در جامعه به این مسائل توجه شود به دلیل طرح چنین سؤالاتی در ذهنم بود که رو به سوی نوشتن پروژه تحقیقاتی با این عنوان آوردم.




فصل اول: انتقال عین مسکونی مستأجره

در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه‌ای وارد نمی‌شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می‌تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه‌ای به قرارداد اجاره وارد آید و در این مورد مستأجر نمی‌تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن:

قراردادی را که موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی‌ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه‌ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی‌کند.


گفتار اول:

در باب اجاره:

به موجب ماده: 466 ق.م: «اجاره عقدی‌ست که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده‌ را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

مادة 467 ق.م: مورد اجاره ممکن‌ست اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.

اجاره عقدی‌ست لازم و طرفین آن موجر (مالک) مستأجر (اجاره کننده) می‌باشند. اجاره می‌تواند در مورد اشیاء باشد مانند اینکه وسیله‌ای را اجاره کنیم یا در مورد حیوان باشد و یا انسان، که البته امروزه خود انسان را اجاره نمی‌کنند بلکه منفعتی که از فکر کار و خدمت او بر‌می‌آید را اجاره می‌کنند. در این تحقیق در مورد اجارة ملک صحبت شده چه بصورت مسکونی و چه بصورت تجاری البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پیش زمینه‌ای برای تحقیق است چرا که در این تحقیق چگونگی انتقال عین مستأجره را بررسی می‌کنیم که یقیناً باید اطلاعاتی در مورد عقد اجاره داشته باشیم تا بتوانیم به این موضوع بپردازیم.


الف: خصوصیات قرارداد اجاره:

1- تعریف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اینست که شخصی از مال یا حیوان یا خدمت دیگری منفعت ببرد و در مقابل این منفعت مبلغی به عنوان کرایه یا مال‌الاجاره به صاحب مال بپردازد.»[1]

در قانون تعدیل مال‌الاجاره مصوب 1317 و مقررات بعدی از اجاره تعریفی نشده است شاید به این علت از تعریف آن صرف‌نظر گردیده که اجاره از جمله اعمال حقوقی متداول بین مردم است و تقریباً همه با آن آشنایی دارند و مفهوم آن را درک می‌کند و به احتمال زیاد علت این بوده است که قانون مدنی قبل از تصویب قوانین مربوط به روابط مالک و مستأجر عقد اجاره را تعریف کرده و لزومی برای تعریف مجدد آن احساس نشده است.

قانون مدنی ایرانی در ماده 466 اجاره را عقدی می‌داند که به موجب آن موجر خانه یا مغازه یا حیوان و یا اشیاء دیگری را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد، تا از منافع آن‌ها استفاده کند، البته مستأجر بطور مجانی از مورد اجاره استفاده نمی‌کند بلکه در مقابل متعهد می‌شود مالی را که معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولی که مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره می‌پردازد ممکن‌ست یکجا یا بطور ماهانه یا سالانه یا بیشتر باشد، این مبلغ را مال‌الاجاره یا اجاره‌بها می‌نامند.

اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر می‌نامند و مورد اجاره در زبان حقوقی «عین مستأجره» نامیده می‌شود حال که معلوم شد اجاره قراردادی‌ست که بین موجر و مستأجر منعقد می‌گردد، باید طرفین قرارداد واجد شرایط خاصی باشند تا بتوانند این عقد را بوجود آورند. از جمله این شرایط اینست که موجر و مستأجر اهلیت داشته باشند یعنی عاقل و بالغ و رشید باشند و اگر این اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.

بنابراین اگر کسی عاقل نباشد، چون اراده ندارد و مطالبی را که بیان می‌کند از روی شعور و تصمیم صحیح نیست نمی‌تواند موجر یا مستأجر بشود و اگر طرف عقد قرار گیرد آن عقد بوجود نمی‌آید و اگر سند اجاره‌ای را مجنون در حال داشتن جنون امضاء کرده باشد آن سند اعتباری ندارد و اثری از نظر حقوقی بر آن بار نمی‌شود.

شخص نابالغ یعنی صغیر و طفل هم اگر طرف عقد اجاره قرار بگیرد چون فاقد اجاره است آن عقد باطل است. صغیر یا طفل یا نابالغ به کسی گفته می‌شود که به سن معینی که سن بلوغ نامیده می‌شود، نرسیده باشد که این سن در حال حاضر در دختر 9 سال تمام قمری و در پسر 15 سال تمام قمری‌ست.

اشخاص غیر رشید یعنی کسانی که عقل مالی آنها بطور کامل رشد نکرده است اگر چه صغیر نباشند نمی‌توانند بدون اجازة ولی یعنی پدر و جد پدری یا قیم (در صورت نبودن پدر یا جد پدری) طرف عقد اجاره قرار بگیرند. و اگر بدون اجازه عقد اجاره را منعقد کنند این عقد درست نیست. یعنی اگر پدر و جد پدری یا قیم با این عقد موافق باشند و اجازه بدهند این اجاره صحیح است. و اگر با آن مخالفت کنند این عقد باطل خواهد بود.

2- پس از آنکه عقد اجاره بطور صحیح واقع شد مستأجر مالک منافع مورد اجاره می‌شود. به عبارت دیگر همانطور که موجر مالک عین مورد اجاره است، مستأجر مالک منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره. مستأجر مالک منافع مورد اجاره می‌شود می‌تواند در مدتی که مورد اجاره در اجارة او هست آن را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره اول بین او و موجر شرط شده باشد که حق ندارد آن را به دیگری اجاره دهد، و البته در مورد موجر مشکلی نیست زیرا به راحتی می‌تواند آن را به دیگری انتقال دهد.

وضع محل سکونت با محل کسب و تجارت یکسان نیست. در اجارة مسکن به ترتیبی که بیان شد، چون مستأجر مالک منفعت مورد اجاره هست اگر در عقد اجاره شرط نشده باشد، که حق انتقال بغیر ندارد می‌تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار کند و اجاره دهد ولی در مورد محل کسب و تجارت، اگر مستأجر اجازه نداشته باشد که منفعت محل کسب را به دیگری انتقال دهد حق چنین اقدامی نخواهد داشت و تخلف از مقررات محسوب می‌شود.

3- در معوض بودن اجاره: اجاره عقدی‌ست معوض یعنی موجر در برابر مال‌الاجاره معین، مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. بنابراین مستأجر در مقابل منفعتی که از مورد اجاره می‌برد مالی یا پولی به موجر می‌دهد یا تعهد می‌کند که در موعد مقرر آن را به موجر بپردازد و اگر در عقد مال‌الاجاره معین نشود، عقد اجاره باطل است.

گفتار دوم:

در باب انتقال:

انتقال عین مستأجره توسط مالک آن صورت می‎گیرد حال به بیع باشد و بخواهد آن را بفروشد و یا به ارث باشد یعنی با فوت مالک به وراثش به ارث برسد و یا اینکه مالک آن را وقف کند.

در صورتیکه منفعت این ملک در اجارة دیگری باشد تاثیری در انتقال آن نخواهد داشت و چون رابطه حقوقی بین مالک اول و مستأجر صورت گرفته این رابطه همچنان ادامه می یابد (البته در حالی که آن را فروخته باشد و همچنین در حالت وقف این رابطه با مالک اول است اما در صورت فوت مالک اول، ورثه باید وظایف او را انجام دهند) و عقود اجاره و بیع هر دو صحیح می‎باشد.

در صفحات بعدی توضیحات بیشتری در مورد انتقال خواهیم آورد.


الف) انتقال ارادی (قراردادی) عین مستأجره

انتقال ممکن است ارادی یا قهری باشد در مورد انتقال قهری بعداً صحبت خواهد شد و اما در مورد انتقال ارادی شخص مالک با اراده و خواست خود می‎تواند عین مستأجره را به ثالث منتقل کند چه به بیع و چه به وقف. همانطور که قبلا متذکر شدیم در هیچکدام از این موارد خللی در عقد اجاره وارد نمی‎شود و همچنین مشکلی برای عقد وقف یا بیع پیش نمی آید. و همچنان طرف حساب مستأجر همان مالک سابق است نه مالک جدید و یا متولی وقف.

ب) انتقال قهری عین مستأجره:

در صورتیکه موجر فوت کند بصورت قهری وارثان وی مالک عین مستأجره می‎شوند و در واقع مستأجر با وارثان روبروست و عقد اجاره همچنان باقی است اما در صورتیکه مستأجر فوت کند عقد اجاره به قوت خود باقی است زیرا عقد اجاره عقدی‌ست لازم و با فوت طرفین از بین نمی رود. در مورد مستأجر در صورتیکه شرط به مباشرت وی در استفاده از منفعت عین مستأجره شده باشد پس از فوت وی عقد باطل می گردد.

اگر در عقد اجاره، لزوم مباشرت مستأجر، شرط شده باشد پس از فوت وی عقد باطل می‎شود در صورتیکه براساس بند 3 ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر بعد از فوت مستأجر، موجر نمی تواند به استناد این شرط تخلیه ید وراث وی را بخواهد ولی درخواست فسخ اجاره توسط وراث مستأجر در موردی که فوت مستأجر شرط ایجاد فسخ معین شده باشد امکان دارد.

ممکن است استدلال شود[2] که در بند 2 ماده 14 آمده است که اگر عین مستأجره برای تجارت خود مستأجر، اجاره داده شود و مستأجر آن را به دیگری بدهد موجر می‎تواند فسخ اجاره اصلی را بخواهد حال این پرسش به میان می‎آید که چه تفاوتی بین موردیست که موجر منافع را به دیگری منتقل می سازد، و یا اینکه در اثر فوت او، منافع بطور قهری به بازماندگانش برسد، در هر دو مورد برخلاف آنچه طرفین خواسته اند اجاره به شخص دیگری غیر از مستأجر منتقل شده است. پس اگر در خصوص انتقال ارادی، اجاره را بتوان فسخ کرد، منطق حکم می‌کند که در انتقال قهری نیز این ترتیب رعایت شود و همین حکم منطقی در امکان تخصیص یافتن قانون مدنی در مورد محل کسب ایجاد تردید می‌کند.

با وجود این، چون امکان فسخ اجاره باعث می‎شود که حق سرقفلی مستأجر، بدون جهت و بی آنکه تقصیری کرده باشد، از بین برود، در حالیکه از روح قانون برمی آید که تنها در موارد تقصیر مستأجر، قانونگذار به موجر حق داده است تا بدون پرداختن سرقفلی، تخلیة مورد اجاره را درخواست کند، و نظر به اینکه در مورد محل سکنی نیز، بند 1 از ماده 14، با اینکه در مقام بیان بوده است، تنها واگذاری ارادی را از موجبات فسخ اجاره شمرده است.

نظر نخست قوی تر است و رویه قضایی نیز متمایل به محدود کردن موارد فسخ به حالتهای پیش بینی شده در ماده 14 است.»

ج) وضعیت اجاره بها:

1- تعیین میزان اجاره بها:

از نظر اصول حقوقی در موارد اختلاف باید ادعای مستأجر را مقدم داشت، زیرا قدر متیقن از میزان اجاره مقداری است که او می پذیرد و موجر که ادعای توافق در میزان زیادتری را دارد باید دلیل بدهد. ولی قانون روابط موجر و مستأجر به این ترتیب اکتفا نکرده و در ماده سوم مقرر داشته است. «در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد،‌ میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معین نشود، با رعایت مقررات این قانون، از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادلة روز تعیین می‎شود.» قانون تکمیل و اجارة واحدهای مسکونی نیز آئین نامه خاصی برای تعیین اجاره‌ها پیش بینی کرده که به نظر می رسد در این گونه اجاره ها نیز قابل اجرا باشد. بطور خاص هرگاه میزان اجاره بها احراز نشود این قانون «اجرت المثل» را جانشین اجرت المسمی می‌کند و بر این مبنا مستأجر را مکلف به پرداختن اجاره می سازد و گاه نیز آخرین اجارة رسمی موجر با مستأجرین سابق را به طور موقف ملاک قرار می‎دهد.

2- تکلیف مستأجر پیش از تعیین اجاره بوسیلة دادگاه:

در صورتیکه اجاره نامه ای بین طرفین تنظیم نشده باشد، مستأجر باید اجاره را به میزان اجرت المثل بپردازد. ولی اشکال در این است که، در بیشتر موارد، بین او و موجر اختلاف نظر پیدا می‎شود مستأجر می‌خواهد هرچه کمتر بپردازد و موجر مایل است تا جایی که ممکن است مبلغ بیشتری بگیرد ناچار باید دادگاه در این باب تصمیم بگیرد و از کارشناس یاری بخواهد. گرفتن این تصمیم نیز به زودی میسر نمی‎شود و گاه گفتگوهای دادرسی به درازا می کشد. در این مدت مستأجر باید چه کند؟ هیچ معیاری برای تعیین میزان اجاره جز وجدان او وجود ندارد و ناگزیر باید بطور موقت گفته او را پذیرفت، هرچند که از این وضع سوء استفاده کند و پول ناچیزی را به عنوان اجرت المثل بپردازد.

«در صورتی که اجاره نامه ای در بین نباشد (مستأجر ملزم است) اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن معلوم نباشد، به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‎دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‎شود سپرده و قبض رسید را، اگر اجاره نامه رسمی نباشد با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد»[3]

عیب مهم این ترتیب در جایی ظاهر می‎شود که مستأجر می کوشد ماهها دادرسی را به تأخیر بیاندازد تا مبلغ ناچیزی را که گاه مسخره نیز جلوه می کند، به صندوق دادگستری بپردازد و سرانجام نیز که ملک را تخلیه می‌کند، موجر با اعسار او در پرداختن اجاره های عقب مانده روبرو شود. بطور معمول، نرخ سود در بازار بیش از صدی دوازده در سال است. و برای مستأجر بدحساب صرف می‌کند که از پول اجرت المثل با نرخ زیادتر استفاده کند و سرانجام نیز، اگر دادرسی به زیان او تمام شود همان دوازده درصد اضافه را بپردازد.[4]

بنابراین بهتر است در چنین مواردی دادگاه از دستور موقت استفاده کند و یا مشاوره کارشناس مبلغی را معین کند، تا پیش از تعیین تکلیف نهایی اجاره، مستأجر موظف به تادیه آن شود.